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¿Cómo vivir de rentas inmobiliarias?

vivir de la renta inmobiliaria
Índice

Si estás pensando en invertir en patrimonio, seguramente tengas muchos interrogantes en mente: ¿es un buen momento para comprar pisos y alquilarlos? ¿Cómo vivir de rentas inmobiliarias? ¿Cuántos pisos son necesarios para generar una buena rentabilidad? 

Tranquilo, en este post respondo a estas y otras cuestiones porque sí, la gestión patrimonial puede convertirse en tu principal fuente de ingresos, pero debes saber cómo llevarlo a cabo. 

¿Por qué es un buen momento para invertir en inmuebles para alquilar?

La situación actual es idónea para invertir en el sector bienes raíces. ¿Sabes por qué?

  • Protección contra la inflación. Las propiedades no solo no se deprecian, también te permiten obtener ganancias recurrentes mediante su alquiler. Además, en un contexto como el actual, con una inflación al alza, los pisos suben de valor y el precio de los alquileres también. 
  • Alta demanda de alquiler. Según datos de Eurostat¹, en 2020 el porcentaje de inquilinos en España se situaba en el 24,9%. Así, aunque todavía nos encontramos por debajo de la media europea, las cifras siguen creciendo año a año de manera ininterrumpida desde 2014 (21,2%), lo que significa que la demanda de alquiler está en un momento alcista. 
  • Buena fiscalidad. En la actualidad los impuestos a los propietarios no son excesivos. Asimismo, también es posible beneficiarse de las desgravaciones existentes. 

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¿Cómo vivir de rentas inmobiliarias? Aspectos a tener en cuenta

Si quieres saber cómo vivir de rentas inmobiliarias desde cero, toma nota de las siguientes recomendaciones y pasos a seguir. 

Ahorrar

Evidentemente, lo primero que debes hacer es ahorrar, ya que de lo contrario no podrás comprar ninguna propiedad. Piensa que, aunque te endeudes, hay una inversión inicial que deberás abonar de tu bolsillo

Por ejemplo, imagina que estás interesado en una propiedad por valor de 45 000 euros y el banco te concede una hipoteca al 90%. Además, los gastos de reforma, notaría, impuestos… ascienden a 9000 euros. En ese caso, el capital propio que necesitas sería de 13 500 euros.    

Y, ¿cómo ahorrar? Para acumular dinero puedes poner en práctica diversas acciones: reducir el consumo energético, apostar por planes de ocio gratuitos, vender todo aquello que no uses, disminuir el gasto en la cesta de la compra (la OCU² estima que es posible ahorrar una media de 994 euros al año) …

Convertirse en propietario 

Con cierto capital acumulado, tal vez sea el momento de adquirir un bien inmobiliario (vivienda, plaza de garaje, trastero…). Eso sí, es importante asesorarse bien antes de tomar una decisión. 

Además, hay diversos factores a considerar: ¿la propiedad necesita reforma? ¿Su ubicación es estratégica? ¿Se encuentra en una zona rentable? ¿Es nueva o de segunda mano? En función de las respuestas te será más sencillo decidirte. 

Reformar y alquilar 

Si compras una vivienda de segunda mano necesitarás reformarla con el fin de aumentar su valor, lo que te permitirá solicitar un buen alquiler para pagar la hipoteca, pero también para generar un cash flow positivo

Para que el coste sea más asequible y puedas rentabilizar al máximo tus ahorros puedes llevar a cabo las siguientes prácticas:

  • Planificación. Indispensable si no se quiere incurrir en gastos adicionales, en imprevistos o en contratiempos. 
  • Inversión de tiempo. Hay trabajos que tal vez puedas hacer tú mismo, desde pintar las paredes a colocar el parqué. 
  • Promoción del inmueble. Siempre es recomendable confiar en asesores inmobiliarios expertos que te ayuden en todos los trámites relacionados con el arrendamiento, pero si deseas disminuir los gastos puedes encargarte tú mismo de anunciar la oferta del alquiler en diferentes portales web. 

Reinversión 

Cuando el inmueble empieza a generar rentabilidad es importante ahorrar las ganancias con el fin de poder reinvertirlo y conseguir vivir de rentas. 

Para que lo entiendas mejor, vamos a seguir con el ejemplo anterior y, además, partimos de las siguientes premisas teóricas. 

  • La propiedad tiene un valor de 45 000 euros, se te concede una hipoteca al 90% y los gastos ascienden a 9000 euros.
  • Tus ahorros en el momento de la compra son de 25 000 euros, de los que gastas 13 500. Esto significa que te quedan 11 500 euros en la cuenta
  • La hipoteca se sitúa en los 140 euros mensuales, mientras que los gastos del inmueble (IBI, seguro de impago, comunidad…) son de 70 euros. 
  • El alquiler asciende a los 400 euros al mes, por lo que el cash flow se encuentra en los 190 euros, o lo que es lo mismo, 2280 euros anuales de beneficios
  • Según el INE³, el salario medio en España durante 2020 se encontraba en los 25 165 euros brutos al año, es decir, en torno a los 19.986 euros netos. Si ganas esta cifra y consigues destinar un 30% al ahorro, logras un capital de 5996 euros

En esta simulación, tus ahorros ascenderían a los 19 776 euros a final de año. Esto significa que, con financiación, puedes reinvertirlos para seguir ampliando tu patrimonio inmobiliario. 

Además, conviene tener en cuenta que, a medida que vayas adquiriendo nuevas propiedades y obtengas rentabilidades por ellas, tu capacidad ahorradora aumentará, ayudándote a alcanzar la libertad financiera mucho antes. Eso sí, recuerda que es fundamental ahorrar, pero también formarse y contar con asesores especializados con el fin de que puedas reducir los riesgos y tomar decisiones estratégicas. 

¿Cuántos pisos necesitas para vivir de rentas inmobiliarias? 

Si quieres saber cómo vivir de rentas inmobiliarias, debes conocer también de cuántos pisos tienes que ser propietario. 

Pues bien, para ello, basta con continuar con el ejemplo teórico anterior y sacar la calculadora:

  • El salario medio es de 19.986 euros netos anuales. Es decir, para vivir de alquileres necesitas ingresos por valor de 1665 euros al mes. 
  • La propiedad se alquila por 400 euros. Si a esta cantidad se le restan los gastos de la hipoteca y del bien inmueble, el cash flow se sitúa en los 190 euros mensuales.

¿Cuántos pisos necesitas para conseguir unos ingresos de 1665 euros mensuales y poder vivir de rentas? Si todas las propiedades siguen unos preceptos similares, entre 8 y 9 pisos que, con el adecuado ahorro y reinversión, puedes comprar cada año. 

¿Significa que para vivir de alquileres tienes que “esperar” 8 o 9 años? El trabajo de un inversor inmobiliario no siempre es un camino fácil o rápido y, evidentemente, necesitarás varios años para conseguir tus objetivos. Ahora bien, como te comenté antes, a medida que vayas adquiriendo nuevas propiedades, tu capacidad ahorradora aumentará, lo que puede llegar a traducirse en una reducción de los tiempos. 

¿Cómo escalar la rentabilidad de tus inversiones inmobiliarias?

Por supuesto, si quieres saber cómo vivir de rentas inmobiliarias y, además, te interesa acelerar el proceso para alcanzar la libertad financiera antes, existen diferentes mecanismos que puedes poner en práctica. 

  • Venta. Las rentas inmobiliarias no solo hacen referencia a los pisos de alquiler, sino también a trasteros, garajes, oficinas… De hecho, son muchos los inversores que deciden comprar una pequeña propiedad para revenderla y conseguir mayores beneficios. Además, también se puede apostar por otras acciones, como el crowdfunding inmobiliario.
  • Deuda. Si se quieren potenciar las rentabilidades de los alquileres tienes la opción de solicitar una hipoteca al máximo número de años posible. De esta manera, la cuota a pagar será menor y tu cash flow, mayor. 
  • Diversificación. Por supuesto, siempre que se tengan conocimientos y se conozcan los riesgos, se puede apostar por la diversificación para aumentar las rentabilidades: fondos de inversión, Forex, acciones… 

¿Cómo vivir de rentas inmobiliarias? Conclusiones finales

Como has podido comprobar, el ahorro, las buenas inversiones inmobiliarias y la reinversión de los beneficios en nuevas propiedades te pueden permitir vivir de alquileres. Eso sí, no es ni rápido ni fácil. Asimismo, tendrás que invertir tiempo y esfuerzo, formarte en el sector y contar con la ayuda de expertos. 

Espero que este post sobre cómo vivir de rentas inmobiliarias te haya sido de utilidad y recuerda, si deseas seguir aprendiendo sobre el tema, no te pierdas mis posts. 

Hacia tu libertad financiera.

Referencias

  1. House or flat – Owning or renting. (2022). Recuperado 01 de diciembre de 2022, de Eurostat website: https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-1a.html?lang=en
  2. Estudio OCU de supermercados 2022. (2022). Recuperado 1 de diciembre de 2022, de OCU website:https://www.ocu.org/organizacion/prensa/notas-de-prensa/2022/cestacompra270922
  3. Encuesta anual de estructura salarial. Año 2020. (2022). Recuperado 1 de diciembre de 2022, de INE website: https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736177025&menu=ultiDatos&idp=125473597659

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Soy Alfio Bardolla. Fundador, maestro y entrenador en Alfio Bardolla Training Group S.p.A., la empresa de formación financiera personal líder en Europa que ha formado a más de 53.000 personas mediante programas de audio, vídeo, cursos en directo y coaching personalizado. La empresa cuenta con unos 100 colaboradores y está presente en Italia, España, Reino Unido y Rusia.

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