En este artículo hablo de un aspecto fundamental para ganar una subasta inmobiliaria: la parte relacionada con la Psicología.
Las subastas judiciales y su lógica
Las subastas, de hecho, tienen una complicación; quienes participan en ellas pueden ser presa del síndrome del juego. En este artículo, te explicaré porqué y cómo lidiar con este riesgo.
Para que la operación tenga éxito debemos comprar a un precio asequible, es decir, con un gran margen respecto al precio al que luego revenderemos el inmueble.
Esto es bastante intuitivo.
Sin embargo, hay personas que, para ganar la subasta, suben varias veces hasta el punto de reducir este margen y, a veces, incluso superarlo.
Si una persona actúa de esta manera, lo hace por 3 razones:
El comprador tiene un interés personal muy fuerte en ser dueño de ese apartamento (quizás, por ejemplo, esa casa está en el mismo edificio que la madre del comprador).
No es inversor y por tanto no quiere revender el piso; él solo quiere comprar una casa a un precio más bajo que el precio de mercado e incluso un margen del 5% para él/ella puede ser una victoria.
Es un inversor, o un aspirante, que se dejó llevar demasiado, no escuchando los números, sino “hasta la barriga”.
Ahora te explicaré cómo no caer nunca en la última categoría.
Realmente he visto a la gente cometer errores a la hora de apostar en la subida.
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Pero ¿por qué sucede esto?
En primer lugar, hay que tener claro los números. Muchos se presentan a la subasta sin haberse identificado primero:
- El precio al que revenderán ese inmueble, y por tanto sus ingresos futuros.
- Los costos de la operación.
En cambio, son datos fundamentales para construir su cuenta de ingresos.
De la diferencia tendrás tu margen de beneficio, y un dato fundamental para presentarte a la subasta: tu punto límite de gasto para ganarla.
Si partiendo de la puja mínima para participar, tu declaración de la renta te dice que puedes hacer un máximo de 3 subidas de 1.000€, cuando alguien más suba más, ABANDONAS LA SUBASTA.
Si no respetas tu declaración de la renta, que debe estar bien estructurada y, por tanto, comparándote con los profesionales, corres el riesgo de arruinarte con tus propias manos, entonces te verás obligado a poner parches y curitas para intentar salvar lo que se puede salvar.
Así que resumiendo:
En primer lugar, la percepción de comprar a un precio más bajo que el de mercado no es suficiente, sino que debes tener lista una CUENTA DE RESULTADOS que te dé la certeza de tener margen de ganancias sustancial, de lo contrario la apuesta no vale la pena.
Cuando participas en la subasta, pase lo que pase, no tienes que recaudar más de lo previsto según tu declaración de la renta.
También debes saber que para ganar una propiedad tendrás que participar en muchas subastas: por la ley de los grandes números seguramente ganarás su trato, pero en promedio puede que tenga que participar en 14-15 subastas judiciales.
¿Qué significa esto?
Para cada uno de ellos tienes que seguir una serie de procedimientos, que luego deberás repetir 15 veces.
No es imposible, es factible, pero comprenderás que, en algún momento, te sentirás un poco impaciente por finalmente ganar una propiedad.
Puede que quieras ganarlo a toda costa, pero nunca caigas en ese error.
Cada vez que vayas a la subasta sentirás cierta adrenalina, por las expectativas que deposites en esa operación, un poco por la ambientación, la arena que corre en el reloj de arena o el cronómetro del reloj entre una subida y la otra.
La psicología del inversor que te permitirá ganar en las subastas inmobiliarias te predecirá, como eres de FRÍO y DISTANTE: no querrás esa propiedad, más bien participarás en otras 8 subastas hasta ganar una que se convierta en tu principal negocio.
Si sigues estos consejos tu ROI (retorno de la inversión) será positivo, y si más adelante se presenta algún imprevisto, tendrás amplios márgenes de beneficio para amortizarlo: producirás mucha riqueza y dormirás tranquilo.
Hacia tu libertad financiera.
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