¿es mejor comprar o alquilar? Esta es una pregunta que muchos me hacen a menudo por chat o por correo electrónico. Muchas veces me contactan con otras preguntas como:
- ¿Vale la pena comprar tu propia casa ahora?
- ¿Mejor comprar un piso o alquilarlo?
- ¿Debería comprar una casa donde estoy alquilando?
Pero antes de responder estas preguntas, quiero hacerte otra más importante: ¿Sabías que comprar una casa es uno de los mayores errores financieros que alguien puede cometer? Así es, aunque pueda parecer una inversión inteligente, muchas personas terminan arrepintiéndose de haber comprado una casa y de estar atados a una hipoteca durante décadas. Pero no te preocupes, en este post vamos a analizar a fondo el mercado inmobiliario actual y a determinar si es un buen momento para comprar casa o no. Quiero ayudarte a tomar la mejor decisión posible para tu futuro financiero.
Decidí escribir un artículo en el que respondo a estas y otras preguntas respecto a comprar una casa.
Especialmente si comprar una casa es algo en lo que estás pensando, tiene sentido que leas los siguientes motivos.
Ahora, antes de que vayas al banco para solicitar la hipoteca y endeudarte durante los próximos 30/40 años, hay un par de cosas que sería inteligente considerar.
Comprar una casa no es una inversión
La cuestión es que comprar una casa no es una inversión. Al contrario, es una deuda incobrable y pronto descubrirás por qué.
¿Y sabes qué?
La situación actual es totalmente diferente a la del pasado. Cuando compras una casa para uso residencial, todos tus ahorros se destinan a un comprar la vivienda. Esto crea dos inconvenientes o desventajas en tu posición financiera personal.
Se bloquea tu liquidez
Bloquear tu liquidez es malo para tus finanzas personales porque significa que no tendrás acceso a tus recursos financieros de manera inmediata. En otras palabras, si necesitas dinero para aprovechar una oportunidad de inversión o para hacer frente a algún imprevisto, no podrás hacerlo porque tus recursos están bloqueados.
A diferencia de otros activos como las acciones, los commodities o las criptomonedas, las viviendas de residencia no se pueden vender de forma ágil para conseguir liquidez. Una vivienda puede tardar en venderse una media de 6 meses en España¹, siendo mayor si vendes la vivienda en la que resides, porque se hace más complejo organizar las visitas y mantener la vivienda en un estado atractivo para conseguir cerrar un buen precio.
Generas una deuda con el banco
Generar deudas con el banco puede tener consecuencias negativas para tu situación financiera personal y en tu puntaje crediticio: Tener que hacer frente a deudas e intereses de forma periódica hace disminuir tu flujo de caja, por lo que tendrás menos dinero disponible para vivir, ahorrar e invertir cada mes. Además, la puntuación crediticia de los bancos con respecto a ti se verá influenciada negativamente, lo que supone menor acceso a buenas oportunidades de apalancamiento financiero. Y no menos importante, las deudas personales pueden lastrar tu bienestar emocional y tu calidad de vida en general.
Ahora, ¿Cuál es la solución?
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Reconsidera el mercado inmobiliario y cambia tu enfoque a la hora de comprar una casa
Para ayudarte, te daré un ejemplo práctico, aquí está:
Imaginemos que Simón ha comprado una casa. Si Simón estuviera sentado frente a mí y me preguntara qué hacer, el primer consejo que le daría es simple: vende la casa que tienes. ¡Si, lo has leído bien!
A Simón le costaría mucho en términos de afecto y emoción, es cierto, pero seamos racionales y evaluemos lo que podría pasar.
Imagina que nuestro amigo Simón vende su propiedad por 200.000€, saldando la hipoteca de 120.000€. Simone se encontraría entonces con 80.000€ para añadir a su cuenta bancaria.
El patrimonio neto, es decir, el balance final, no varía desde el punto de vista cuantitativo, siendo siempre igual a 120.000 €.
Mucha gente se sigue preguntando si es mejor alquilar o comprar una casa. Sigue leyendo para comprender cuál es la mejor opción.
Ahora supongamos que Simón decide alquilar un piso con una renta mensual superior a lo que pagaba de hipoteca (sin tener en cuenta impuestos ni otros costes en relación con la vivienda en propiedad)
Cuando Simón vende la casa, su Patrimonio Neto permanecerá sin cambios y el Flujo de Caja disminuirá.
Esta decisión puede parecerte un error financiero. Pero, trata de evaluar los aspectos cualitativos de esta operación.
Te diré por qué de inmediato.
Disminución de deudas personales por caprichos
Simón con este tipo de operación inmobiliaria ha minimizado las deudas incobrables y las actividades relacionadas con sus caprichos (propiedad de la vivienda) encontrándose finalmente con liquidez disponible para generar otras actividades.
¡Atento! Simón ahora tiene dos factores clave a su disposición, dos factores con los que antes no podía contar:
- Liquidez suficiente
- Capacidad de endeudamiento hacia el banco (antes estaba todo bloqueado por la hipoteca).
Usar el capital para verdaderas inversiones rentables
Imagina que Simón ahora está buscando una propiedad para uso de inversión. Encuentra un apartamento de dos habitaciones renovado con 20 años de antigüedad, pero en buenas condiciones.
No hay grandes obras que hacer, una ligera renovación puede ser suficiente para hacerlo más apetecible.
El precio que le pide el vendedor es de 180.000€, Simón consigue cerrar el trato en 160.000€.
Gasta unos 7.000€ en pintar el piso nuevo y hacerle unas pequeñas mejoras, en unos 6 meses consigue vender el inmueble por 190.000€.
En este punto, el beneficio de tal operación es:
190.000€ – (160.000€ + 7.000€) = 23.000€
Esta operación tiene un ROI del 27,5% (se hizo en 6 meses). ¿No sabes cómo se calcula esta métrica clave? Lee este otro post para aprender a cómo calcular el ROI de una inversión.
Lograr esta alta rentabilidad solo fue posible porque Simone supo liberar su capacidad de endeudamiento y mirar de forma inteligente las inversiones en el mercado inmobiliario.
¡A través de una simple transacción inmobiliaria, Simón ha aumentado su patrimonio en casi un 20% en menos de un año!
Si Simón solo hubiera contado con los ingresos de su trabajo, habría tardado años en ahorrar 23.000 €.
En conclusión, Simón tuvo un beneficio de 23.000 €, saldó su hipoteca y sus deudas con el banco (que probablemente habría traído consigo durante los próximos 30 años) y finalmente ha conseguido una liquidez importante para pensar en otras inversiones.
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Comprar vs alquilar
Alquilar tiene muchas ventajas frente al alquiler, que te resumo en la siguiente tabla:
| Comprar vivienda | Alquilar vivienda |
|---|---|
| Gran inversión inicial, te descapitalizas | Sin inversión inicial, mantienes el capital |
| Peor puntuaje crediticio | Mantienes la misma capacidad de endeudamiento |
| Sin liquidez para invertir | Liquidez para invertir con altas rentabilidades |
| Preso del pago de la deuda, incluso si la cuota sube en hipotecas variables | Libertad para cambiar de alquiler a uno más barato |
| Inversión periódica de remedelación por desgaste o mantenimiento, posibles derramas | Remodelación y derramas a cargo del propietario |
| Deuda heredable por tus descendientes | No dejas deudas en herencia en caso de fallecimiento |
| Mayor riesgo de impago si pierdes tu fuente de ingresos | Si pierdes tu fuente de ingresos, puedes cambiar o abandonar el alquiler |
| Preocuparse por pagar impuestos, comunidad, reparaciones, seguros de vivienda, etc. | Solo te preocupas de pagar la cuota de alquiler |
| Anclado a un mismo lugar donde vivir | Libertad para cambiar de barrio, de tipo de vivienda, de ciudad, de país... |
Puede que tengas la creencia equivocada de que se es propietario de un piso desde el momento en que se comienza a pagar la primera cuota, sin embargo, la realidad es que se es propietario de una hipoteca hasta que se liquida.
Hay otros factores a tener en cuenta para tomar la decisión:
- Cantidad de ahorros disponibles
- Planes de futuro
- Estado del mercado. ¿Es buen momento para comprar vivienda?
No todos los puntos son negativos a la hora de decidir comprar en lugar de alquilar, sobre todo a nivel personal, pues tendrás la sensación de mayor seguridad si eres propietario, aunque a nivel financiero sea un error. Vivir en una casa en propiedad te permite, además, personalizarla a tu gusto, reformar, añadir o quitar elementos que crees necesitar.
Sabiendo esto, ¿qué criterio vas a seguir para tomar la decisión? ¿tus finanzas personales o tus caprichos?
Hacia tu Libertad Financiera.
