Existen dos procesos que permiten aumentar las dimensiones de una parcela: la agrupación y la agregación. Además, también hay dos procedimientos con los que se puede disminuir el tamaño original del terreno: la división y la segregación de fincas.
Así, la configuración originaria de un terreno o construcción se puede modificar mediante la agrupación, división, segregación y agrupación de fincas. En este post me centro en la segregación y te cuento cuáles son sus diferencias con la división.
Segregación de fincas, ¿qué es?
La segregación de fincas es un acto mediante el cual se divide un terreno (finca matriz) en varias partes más pequeñas e independientes. La construcción o terreno original sigue existiendo, aunque en un tamaño reducido, por lo que no es necesario eliminarlo del registro.
¿Un ejemplo? Pongamos que tienes una parcela de 10 000 metros cuadrados y quieres sacarle beneficio económico. Una idea es dividirla en tres partes más pequeñas, vender cada una de ellas por separado y generar ingresos. Para ello, tendrías que realizar una segregación.
Segregación y división de fincas, ¿en qué se diferencian?
Como hemos visto anteriormente, en la segregación, la finca inicial o matriz no desaparece, simplemente modifica su tamaño, ya que de ella se extraen diversas porciones de terreno. Sin embargo, en la división de fincas se separa la finca matriz en varias nuevas. Por ello, la antigua desaparece.
Un caso típico de división sería fraccionar las estancias de una vivienda para crear nuevas habitaciones con el fin de alquilarlas por separado. Este modelo de negocio, denominado co-living, es uno de los métodos de inversión inmobiliaria más sencillos y rentables de la actualidad.
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Segregación y división de fincas: ejemplo práctico
Te pongo otro ejemplo para que entiendas mejor ambos conceptos:
- En la segregación, separas una parte de la finca A, dando lugar a las fincas A y B, que son más pequeñas.
- En la división, la finca A se transforma y en su lugar aparecen las fincas B, C y D. Es decir, la original ya no existe.
Hay otra diferencia que se debe tener en cuenta. Ambas opciones se gravan con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados¹, que oscila entre el 0,5% y el 1,5% en función de cada comunidad autónoma. Pues bien, en la segregación solo hay que pagar sobre el terreno que se haya separado, mientras que en la división hay que abonar el impuesto por el total de la finca matriz. Así, siempre será más económico segregar que dividir.
Motivos para segregar una finca
- Herencia. De esta manera, los bienes quedan repartidos de una forma precisa y planificada, evitando problemas o disputas futuras. Por ejemplo, si el propietario decide segregar su finca urbana por herencia, en el testamento quedará claro qué porción le corresponde a cada uno de los implicados. Asimismo, también puede ocurrir que no pueda hacerse cargo del terreno y opte por segregarlo y arrendarlo a los futuros herederos o incluso que done una parte de la finca.
- Venta. A menudo, la venta está detrás de muchas segregaciones. El dueño de la parcela puede separar el terreno en varias fincas registrales y conseguir un beneficio económico. En este sentido, es importante recordar que habrá que abonar los impuestos y gastos de la segregación, pero también los de compraventa.
¿Qué requisitos se deben cumplir para segregar una finca?
Ahora que ya sabes en qué consiste la segregación de fincas, es el momento de conocer los requisitos para poder realizar el proceso.
Segregación de fincas urbanas
- Los metros mínimos para segregar una finca urbana serán de 600 m2.
- Es necesario que exista un frente mínimo en la parcela para que tanto el terreno original como el segregado dispongan de acceso a la vía pública.
- Si la finca que se planea segregar ya cuenta con una edificación, el proceso de segregación tiene que realizarse de manera que la parte de la parcela que alberga la vivienda siga cumpliendo con las regulaciones urbanísticas.
- Tanto la finca original como las fincas resultantes de la segregación deben contar con las infraestructuras de suministro convencionales presentes en zonas urbanas, como agua, gas y electricidad.
Segregación de fincas rústicas
En el caso de las fincas rústicas, los criterios para la segregación dependerán de la comunidad autónoma en la que se encuentren. Ahora bien, siempre deberán ajustarse a la normativa del Código Técnico de Edificación (CTE)².
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¿Cómo es el proceso de segregación de una finca?
Para llevar a cabo la segregación de la finca, es esencial contar con la asistencia de un técnico que elabore el proyecto de segregación. Para ello, deberá hacer una inspección detallada del terreno a separar y realizar una serie de mediciones. Una vez que ha recopilado esta información, preparará un informe técnico y los planos necesarios que respaldan y justifican la solicitud de la segregación ante la administración.
Además, la documentación debe ser presentada en el ayuntamiento del lugar en el que se encuentre la finca para que la revisen y, si todo se encuentra en conformidad, emitan la licencia de segregación correspondiente.
Finalmente, un notario se encargará de elaborar la escritura de segregación, en la cual se especificará el punto cardinal o lindero de referencia desde el cual se lleva a cabo la segregación. En ella, también se detallará la descripción de la finca resultante de la segregación, además de su estado una vez que el proceso haya sido efectuado.
¿Qué documentos se necesitan para solicitar la segregación de fincas?
Cuando se quiere iniciar el proceso de segregación de una finca, el propietario debe entregar una serie de documentación:
- DNI del propietario del terreno original.
- Documentos que demuestran la titularidad de la propiedad sobre la finca original, así como su identificación catastral correspondiente.
- Recibo del IBI.
- Escritura del terreno o nota simple expedida por el Registro de la Propiedad.
- Acto administrativo expreso.
- Planos e informes técnicos realizados por el arquitecto.
Segregación de fincas, conclusiones finales
Como has visto, la segregación de fincas se puede llevar a cabo por diversos motivos, especialmente la venta o la herencia. Además, siempre será más asequible que preparar una división del terreno. Por otro lado, recuerda que los requisitos variarán en función de si la finca a segregar es urbana o rústica.
Espero que este post sobre segregaciones de fincas te haya resultado de utilidad. Si quieres seguir aprendiendo sobre el sector inmobiliario, no te pierdas el resto de artículos que comparto contigo en el blog.
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Referencias
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. (1993). Recuperado 13 de agosto de 2023, de Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado website: URL
- CTE Código Técnico de la Edificación. Recuperado 13 de agosto de 2022, de Código Técnico website: URL
