He escrito este artículo precisamente para ti. Participar en una subasta judicial puede darte la oportunidad de iniciar operaciones realmente rentables, pero no puedes andar a ciegas. Sobre todo si no tienes ni idea de cuáles son los costes que tendrás que afrontar.
Cómo participar en una Subasta Judicial
Primero debes saber qué requiere por tu parte una inversión de este tipo y por eso he decidido explicarte los gastos que debes tener en cuenta en tu estado de resultados antes de presentar tu oferta en una subasta judicial.
Lee este artículo atentamente porque es fundamental que conozcas los costes que deberás soportar para tener éxito en la subasta.
Un error frecuente que comete el 99% de las personas que desean comprar en una subasta judicial es, el hecho, de considerar sólo los costes de compra del inmueble, es decir, el precio de adjudicación de la subasta.
En cambio, es esencial comprender que también debes considerar otros costes, que podemos subdividir entre gastos obligatorios y eventuales.
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Gastos de compra obligatoria de una casa en la subasta
Tendrás que anticipar un porcentaje de entre el 10% y el 20% de tu oferta, un depósito real que te será devuelto si no ganas el inmueble o descontado del total que tendrás que pagar si la propiedad finalmente será suya.
Te pondré un ejemplo. Si de tu cálculo el máximo que puedes ofrecer para esa subasta es de 100.000, tendrás que anticipar entre 10.000 y 20.000 euros para participar. Si ganas la propiedad, en su lugar, deberás pagar el saldo de 90.000 euros.
Gastos complementarios
Relativos a impuestos y delegado de ventas, es decir, quien es designado por el Tribunal para todas las actividades burocráticas relacionadas con la subasta del inmueble.
Estos gastos dependen mucho del tribunal que se ocupa de gestionar la subasta y muchas veces se reparten entre el tribunal y quien gana la subasta. Por eso te aconsejo que te informes sobre cómo se dividen antes de participar.
Los impuestos de registro, catastrales e hipotecarios
Estos son gastos que varían si compras como persona privada o como empresa y pueden estar entre los 50 € y 200 €.
Gastos de la comunidad
Si el propietario del inmueble no ha pagado los gastos de la comunidad, se te solicitará que los pagues en su lugar por el año en curso y el año anterior. Si, por ejemplo, el año anterior habían estado presupuestados los gastos para la instalación del ascensor (por ejemplo, 5.000 € por vivienda), tendrás que pagar estos 5.000 €.
Gastos de compra eventuales de una casa en subasta
Reparación urbanística y catastral
Si hay discrepancias o abusos en la construcción cometidos por el propietario anterior, irán a cargo de ti los costes para remediarlos. Por ejemplo, si se ha levantado un muro sin que se muestre en el plan catastral, los gastos de reparación del inmueble son tu responsabilidad.
Liberación del inmueble
Es necesario tener en cuenta los gastos relacionados con la liberación (desocupación) de la propiedad que se te adjudicó en la subasta. Los costes de liberación pueden ser a tu cargo o a cargo del tribunal. En caso de que debas afrontarlos tú, tendrás que contratar a un abogado y pagar sus honorarios para iniciar la operación de liberación. Recuerda que también puedes tener que pagar los costes del cerrajero para reemplazar la cerradura de la puerta.
Estos costes son variables, de hecho, es importante informarte antes de cualquier posible problema.
Y en el caso de los gastos de comunidad, te sugiero que contactes con el administrador para averiguar el importe exacto de los gastos ordinarios y extraordinarios del año en curso y del año anterior.
¿Por qué te digo esto?
En mi experiencia, y la de mis entrenadores, de cientos de adquisiciones de inmuebles en subastas, discusiones comunitarias relacionadas con renovaciones importantes de zonas comunes (por ejemplo, fachada y ascensor) o sistemas (por ejemplo, calefacción), pueden afectar en gran medida el coste del acuerdo y hacer estallar completamente el estado de resultados de una compra.
Puedo decirte, en general, que los costes que se agregarán al valor de adjudicación de la subasta son alrededor del 20-23%.
Saber qué gastos afrontarás antes de asistir a una subasta es un buen punto de partida, pero para tener éxito necesitas habilidades técnicas, tiempo, perseverancia y un equipo de confianza de personas capaces de gestionar todas las operaciones.
Pero te aseguro que vale la pena: las subastas son una herramienta fantástica para invertir en inmuebles y construir tu Libertad Financiera para ti y las personas que amas.
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