¿Alguna vez te has preguntado cómo tasar una vivienda? Este procedimiento resulta imprescindible a la hora de comprar o vender una propiedad, pero también en otras situaciones, tal y como ocurre con los préstamos hipotecarios o las inversiones inmobiliarias.
En este contexto, es importante que conozcas cuáles son sus fases y procedimientos. Por ello, te doy todos los detalles a lo largo del post. Además, también te explico qué factores pueden incidir en el precio final del inmueble.
Tasación de una vivienda, ¿qué significa?
Cuando hablamos de la tasación de una vivienda, nos referimos al proceso que se realiza para establecer el valor económico de una propiedad inmobiliaria, tanto un piso como una casa, un apartamento u otro tipo de residencia.
¿Su objetivo? Obtener una estimación objetiva y precisa del precio de la propiedad, algo que resulta fundamental en diversos contextos, entre los que destacan los siguientes:
- Compraventa de una vivienda. Los tasadores ayudan a establecer el precio justo de la propiedad en el mercado para garantizar una transacción equitativa entre comprador y vendedor.
- Obtención de una hipoteca. Los bancos solicitan una tasación para asegurarse de que el valor de la propiedad respalde el monto del préstamo solicitado. En este sentido, de acuerdo con las estadísticas publicadas por el INE¹, el número de hipotecas sobre viviendas asentadas en los registros de la propiedad fue de 33.398.
- Divorcios y herencias. En situaciones de separación o herencia, tasar un piso es un proceso imprescindible si se busca la distribución equilibrada de los bienes.
- Inversiones inmobiliarias. Los inversores utilizan las tasaciones para tomar decisiones informadas sobre la rentabilidad potencial de una propiedad.
¿Quién puede tasar un inmueble?
En España, la valoración de propiedades es una actividad libre, por lo que puede ser realizada por diferentes profesionales o empresas en múltiples situaciones. Sin embargo, cuando se trata de valoraciones para el mercado hipotecario o para entidades de crédito, existen regulaciones que aseguran la protección de inversores y consumidores. Así, disponen de requisitos y características específicas de obligado cumplimiento.
En estos casos, la tasación solo podrá llevarse a cabo por sociedades que se encuentren cualificadas y homologadas por el Banco de España como, por ejemplo, Tinsa, Tecnitasa, CBRE Valuation Advisory… Además, deberán ajustarse a estrictas normas con el fin de garantizar su independencia, capacidad operativa y solvencia.
Por otro lado, conviene destacar que este tipo de valoraciones inmobiliarias también se regulan por la Orden Ministerial ECO 805/2003, donde se establecen diferentes requerimientos y aspectos técnicos que deben ser acatados de manera obligatoria.
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¿Cómo tasar una vivienda? Fases y proceso
Tasar un inmueble es un procedimiento muy común entre particulares e inversores. De hecho, un informe elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV)² afirma que las sociedades de tasación que forman parte de ella elaboraron, en el primer trimestre de 2023, un total de 273 000 valoraciones, una cifra muy similar al mismo periodo del año pasado.
Ahora bien, ¿cómo tasar una vivienda? ¿Cuál es el procedimiento a seguir y las fases que se llevan a cabo? En primer lugar, el tasador deberá visitar el exterior e interior del inmueble con el fin de llevar a cabo un análisis pormenorizado del entorno. Del mismo modo, también tendrá que medir la superficie del inmueble y verificar su antigüedad, al igual que comprobar la calidad de los materiales y evaluar sus zonas comunes (si las tiene), entre otros. Por supuesto, un equipo técnico se encargará de revisar y acreditar la información recopilada tras la tasación.
Asimismo, hay una serie de comprobaciones que tendrá que hacer el tasador:
- Identificación de la propiedad. El profesional debe comprobar que el inmueble visitado es el mismo que aparece en la documentación registral de la finca sobre la que se quiere realizar la valoración. Además, también tendrá que verificar que no cuenta con problemas urbanísticos que lastren su valor o que impidan que pueda ser hipotecado.
- Estado de ocupación del inmueble. El tasador tiene que saber si la vivienda está vacía o si, por el contrario, vive en ella el propietario o sus inquilinos. No hay que olvidar que, en caso de que el comprador deba esperar un tiempo para poder disfrutar del piso, su valor puede ser modificado.
- Protección pública de la vivienda. A la hora de realizar la tasación, también se deberá tener en cuenta si la propiedad se encuentra bajo algún tipo de protección tal y como ocurre con las VPO. En estos supuestos, el precio estará limitado por la propia Administración.
- Protección arquitectónica de la propiedad. Evidentemente, es preciso que el tasador averigüe si el inmueble está sujeto a alguna normativa urbanística que condicione tanto las obras como los usos que se puedan desarrollar en él.
- Cumplimiento de la normativa vigente. El profesional también tendrá que realizar las comprobaciones necesarias para verificar que la propiedad se ha construido de acuerdo a la normativa vigente. De lo contrario, el comprador podría sufrir diversos problemas en un futuro, como demoliciones o la prohibición de ciertas obras.
¿Cómo tasar una vivienda? El método de valoración más utilizado
Ya conoces el procedimiento que se sigue a la hora de tasar un inmueble, pero ¿cómo se fija su precio? Lo cierto es que hay diversos enfoques para ello, aunque el más habitual es el de comparación. Este método consiste en cotejar la vivienda con otras propiedades similares que se hayan vendido o estén en oferta recientemente, tanto en términos de características como de ubicación.
Como te acabo de adelantar, no es la única opción disponible. Así, existen diferentes métodos de valoración inmobiliaria (residual, reposición, actualización…) y, si deseas profundizar en cada una de ellas, te recomiendo que eches un vistazo a este artículo.
Principales factores que pueden influir en el valor de un inmueble
Saber cómo tasar una vivienda es importante, pero también conviene que conozcas qué factores pueden influir en su valoración, ya sea al alza o a la baja. Tienes los más relevantes a continuación.
Parámetros que pueden aumentan el precio final de la vivienda
Hay determinados aspectos que potencian el valor de cualquier inmueble (piso, casa, apartamento…):
- Localización. Sin duda, uno de los más importantes. Por ejemplo, una propiedad con vistas al mar o a la montaña, con servicios accesorios cercanos (transporte público, colegios…) o con una orientación suroeste o sureste tendrá una mejor valoración que otras viviendas sin ellas.
- Buen estado de conservación. Un inmueble bien conservado también tiene más posibilidades de incrementar su precio final. En este sentido, lo ideal es que se encuentre reformada. Para ello, hay diversas estrategias posibles: pintar las paredes, eliminar humedades, reformar la cocina, sustituir el sistema de calefacción y climatización por otro más económico y eficiente…
- Posibilidad de construcción. Si el comprador tiene la opción de ampliar la vivienda, es habitual que su precio se multiplique. Lo mismo ocurre con los terrenos edificables, donde el vendedor tendría muchas más posibilidades de obtener mejores ofertas por parte de los promotores.
- Características concretas del inmueble. Existen determinadas particularidades que pueden conseguir que el inmueble logre una valoración económica mayor. Por ejemplo, disponer de una terraza o balcón, un sótano o buhardilla, unas zonas comunes, unos ascensores, una plaza de garaje (interior o exterior), una pequeña zona ajardinada…
- Oferta y demanda. Evidentemente, si la oferta de propiedades en la zona es escasa y la demanda es alta, el valor de la propiedad aumentará.
Factores que pueden rebajar el valor final del inmueble
Por el contrario, existen parámetros que devalúan el precio de una propiedad:
- Vivienda antigua y en mal estado. Cuando un inmueble necesita una remodelación, el comprador puede solicitar una deducción, ya que deberá gastar un dinero adicional en reparaciones. Por otro lado, si el vendedor se compromete a llevar a cabo la renovación, es posible que el nuevo propietario exija una compensación en el caso de que se retrase la entrega de llaves o las obras.
- Diagnóstico técnico deficiente. Hay diversos inconvenientes que ocasionan una pérdida en el valor económico de la propiedad. Por ejemplo, un mal estado del sistema de gas o eléctrico, la presencia de termitas o amianto, una alta emisión de gases de efecto invernadero o una eficiencia energética baja, lo que penaliza notablemente el consumo eléctrico.
- Emplazamiento. Su precio puede disminuir si se encuentra en una zona de elevada contaminación acústica (tráfico aéreo, continua circulación de trenes en sus proximidades…). Del mismo modo, es posible que baje su valoración en el caso de que el edificio se sitúe frente a una propiedad que obstruya la vista. Asimismo, la planta en la que se encuentre la vivienda también importa, obteniendo una peor calificación las alturas más bajas.
¿Cómo tasar una casa? Conclusiones finales
Es importante conocer los procesos que se siguen a la hora de realizar la tasación de un piso y es que, como has podido comprobar, son muchos los factores que determinan el valor final de la propiedad: estado y conservación, antigüedad, servicios próximos, ubicación…
Espero que este post sobre cómo tasar una vivienda te haya resultado útil y recuerda, si deseas ampliar tus conocimientos inmobiliarios, no te pierdas ninguno de los artículos que comparto contigo en el blog.
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Referencias
- Hipotecas. H. Mayo 2023. (2023). Recuperado 23 de julio de 2023, de Instituto Nacional de Estadística website: URL
- Las sociedades de tasación de la AEV realizan 272.000 valoraciones en el primer trimestre de 2023, manteniendo su actividad respecto del año anterior. (2023). Recuperado 23 de julio de 2023, de Asociación Española de Análisis de Valor website: URL
