¿Cómo saber cuál es el precio de una propiedad? Si quieres conocer la respuesta no te puedes perder este post. En él te explico cuáles son los métodos de valoración inmobiliaria que existen, técnicas indispensables a la hora de establecer el valor de un bien inmueble.
Breve introducción a la valoración inmobiliaria
La valoración inmobiliaria es el proceso que determina el valor de mercado de un bien inmueble (apartamentos, casas, edificios, terrenos…). Para ello, el tasador deberá evaluar parámetros constructivos y cualitativos de la propiedad, así como su localización u otros elementos característicos de la zona en la que se sitúe el inmueble.
Tras el análisis, elabora un informe que remite a la sociedad de tasación. En este punto, los valoradores comprueban y contrastan los datos ofrecidos por el profesional y, en función del objetivo que se persiga, se utilizarán unos métodos de valoración inmobiliaria u otros. Por ejemplo, no se usarán los mismos procedimientos si se desea establecer el valor de una propiedad para la compraventa que si se busca un valor expropiatorio.
En la Orden ECO/805/2003 publicada en el Boletín Oficial del Estado¹ ya se detallan 4 técnicas diferentes. Además, se distingue entre valor de mercado y valor hipotecario, una cuestión importante en la que suelo ahondar en mis formaciones y que explico de la siguiente manera:
- Valor de mercado. Es el precio que el cliente y los compradores en su conjunto están dispuestos a pagar por un inmueble en una microzona.
- Valor hipotecario. Aquel por el que se termina tasando un inmueble para entregarte el capital que necesitas para adquirirlo. Hay múltiples empresas en el mercado que se encargan de ello. Por ejemplo, la tasación de Tinsa es una de las más populares y aceptadas.
Evidentemente, el que realmente nos interesa es el primero de ellos. Pero, ¿qué métodos existen para realizar dicha estimación? Son 4 y te los detallo a continuación.
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Métodos de valoración inmobiliaria
Antes de profundizar en las técnicas de valoración inmobiliaria conviene señalar que su existencia es independiente a las principales normativas, es decir, la Orden Ministerial ECO/805/2033, la Ley del Suelo R.D.L.2/2008 y la Normativa Catastral R.D.1020/1993. En todas ellas se definen las particularidades de cada técnica en función de los objetivos que se buscan, pero si lo que se quiere es establecer un valor de mercado, no hace falta cumplir a rajatabla ninguna, basta con centrarse en la filosofía de cada método.
Método de comparación
Es uno de los más utilizados para determinar el valor de una propiedad. Consiste en analizar y comparar el inmueble con otros de características similares. Es recomendable utilizar esta técnica siempre que sea posible, ya que ofrece los valores más justos.
El proceso es el siguiente:
- Búsqueda de comparables. En esta primera fase, será necesario comprobar que hay un mercado representativo y que existen las suficientes muestras para llevar a cabo este método de valoración inmobiliaria. También es importante contar con un mínimo de 6 muestras y, además, todas ellas deberán ser lo más parecidas a la propiedad de referencia y pertenecer al mismo tipo de edificación.
- Elección de variables. Es el momento de establecer los parámetros de comparación en las muestras escogidas. Existen múltiples variables entre las que decantarse: estado de conservación, ubicación, calidades constructivas de la vivienda y del edificio, existencia de zonas comunes (jardines, piscina…), vistas del entorno…
- Definición de los coeficientes de homogeneización. Se trata de un paso fundamental, ya que permitirá realizar una comparación relativa entre unas muestras y otras. El resultado proporcionará un valor ponderado de cada comparable para conseguir el valor de mercado.
- Estimación del valor de mercado. Finalmente, habrá que conciliar los valores a través de diversas técnicas estadísticas con el fin de obtener el valor final de tasación.
Método residual
El método residual se utiliza para calcular el valor del suelo, tanto si es urbano como urbanizable. Al contrario de la técnica anterior, el bien a tasar se oferta a promotores inmobiliarios, no a particulares. Como habrás podido deducir, se aplica cuando no es posible realizar una comparación por la ausencia de muestras.
En este sentido, el precio de venta del solar vacante es el resultado de restar al valor esperado de venta los diferentes gastos asociados. Generalmente es posible agruparlo en tres grandes categorías:
- Gastos de construcción tales como los materiales, la mano de obra, el constructor…
- Costes de promoción, es decir, el desembolso económico de tasas, licencias, técnicos, IBI, notario…
- Beneficios del promotor inmobiliario, siempre asociados al uso y tipología del suelo.
Por otro lado, tienes que saber que existen dos métodos de valoración inmobiliaria residual. Todo dependerá del periodo de tiempo que se establezca.
- Método residual estático. Es el indicado para aquellas simulaciones que no se extiendan más allá de tres años.
- Método residual dinámico. Se aplica en valoraciones con plazos más largos. Por ejemplo, terrenos urbanizables o urbanos edificados o no, edificios en proyecto, construcción o cuyas obras estén paralizadas…
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Método del coste o reposición
El objetivo de este método es calcular el coste de reposición, bruto o neto, de un inmueble. Se puede aplicar a todo tipo de edificaciones, independientemente de su estado de construcción. Así, es una técnica adecuada para edificios en proyecto, con las obras ya iniciadas, en fase de rehabilitación o terminados.
En el caso de que se busque un valor bruto habrá que sumar los siguientes conceptos:
- Coste del terreno en el que se sitúa la propiedad.
- Valor de la edificación o de las obras relacionadas con su rehabilitación. Para ello se deben sumar los gastos generales y de ejecución material de la construcción, así como el beneficio obtenido por el promotor a nivel industrial.
- Gastos necesarios asociados al reemplazamiento. Por ejemplo, hay que incluir impuestos y aranceles, tasas de construcción, costes de las licencias, honorarios técnicos, precios de las primas de aquellos seguros obligatorios del bien inmueble, costes económicos de la inspección técnica para establecer dichas primas o gastos administrativos del promotor, entre otros. En este apartado no es posible incorporar los costes vinculados a la comercialización o aquellos relacionados con el beneficio del promotor.
Y, ¿cómo se obtiene el valor de reemplazamiento neto? Muy sencillo. Una vez que se consigue el cálculo bruto, basta con restarle la depreciación física y funcional del bien inmueble cuando ya esté terminado.
Método de actualización
Según datos compartidos por la Agencia Tributaria², en España hay más de 2 millones de viviendas en alquiler. ¿Alguna vez te has preguntado cómo se puede conocer su valor de mercado actual? Pues bien, la respuesta se encuentra en el método de actualización de rentas. Dicha actualización se lleva a cabo sobre las rentas netas con un interés determinado.
Para aplicarlo se deben cumplir con los siguientes requisitos:
- Contar con un mercado representativo de alquileres con respecto a la propiedad que se quiere valorar. Del mismo modo, también hay que disponer de suficiente información de alquiler u ofertas actualizadas con el fin de establecer correctamente los parámetros para llevar a cabo la homogeneización de las rentas de las muestras.
- La propiedad tiene que estar arrendada y, por lo tanto, disponga de un contrato de alquiler.
- El activo objeto de valoración produzca o sea susceptible de producir ingresos como inmueble vinculado a una explotación económica. Por ello, es importante que cuente con datos contables adecuados sobre dicha explotación o ratios relacionados con su actividad.
Además, el procedimiento tiene los siguientes pasos:
- Estimación de los flujos inmobiliarios u operativos de caja.
- Determinación del valor de reversión.
- Elección del tipo de actualización.
- Aplicación de la fórmula de cálculo.
Métodos de valoración inmobiliaria: conclusiones finales
Como has podido comprobar, existen 4 métodos de valoración inmobiliaria con los que es posible calcular el precio de una propiedad. Eso sí, cada uno de ellos tienen sus particularidades y objetivos determinados.
Espero que este post te haya resultado útil. Si deseas aprender más sobre el mercado de bienes raíces, no dudes en seguir leyendo mi blog. Te comparto información interesante para que sigas mejorando tus conocimientos y habilidades en el sector.
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Referencias
- Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. (2003). Recuperado 21 de junio de 2023, de Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado website: URL
- Clasificación de viviendas según su uso. (2020). Recuperado 21 de junio de 2023, de Agencia Tributaria website: URL
