La Cesión del Compromiso: qué es y cómo funciona

Qué es la cesión del compromiso

La cesión del compromiso significa ceder el contrato preliminar a un tercero que se convierte en el “comprador promisorio” del vendedor original.

Este es uno de los sistemas clásicos “sin dinero” de los que hablo en el curso Invertir en Inmuebles. 

Cómo funciona

Una vez que se establece el acuerdo de cesión del compromiso, el comprador original cede su posición como comprador al nuevo comprador. El comprador original seguirá pagando las cuotas pendientes al propietario, pero el nuevo comprador se hará cargo de la propiedad y, en consecuencia, de cualquier otro pago asociado con ella, como los gastos de mantenimiento. A su vez, el nuevo comprador podrá obtener ingresos por la propiedad, como por ejemplo, alquilándola.

Ventajas

• Permite la compra de propiedades sin tener que pagar todo el precio de una sola vez.
• No tiene riesgos financieros al estar Regulada por el Código Civil.
• No se requiere de una hipoteca o financiamiento bancario, lo que puede ser especialmente útil para aquellos que no cumplen con los requisitos para obtener un préstamo bancario.
• Permite a los vendedores obtener un comprador para su propiedad cuando no hay suficientes compradores en el mercado.
• El comprador original puede obtener una ganancia si el precio que el nuevo comprador paga es mayor al precio que él mismo pagó al propietario.
• Solo eres responsable de la validez del contrato y no de cualquier defecto de la cosa vendida.

Inconvenientes

• Puede haber cierta complejidad legal en la transacción que requiere la asesoría de un abogado.
• El comprador original sigue siendo el responsable del pago de las cuotas pendientes, lo que puede ser un riesgo en caso de que el nuevo comprador no cumpla con sus obligaciones.
• Puede haber una limitación en cuanto a las propiedades que son aptas para ser adquiridas a través de cesiones del compromiso.

Para que el contrato pueda ser cedido es esencial el consentimiento de la otra parte (el llamado “contrayente cedido”). Este consentimiento también se puede expresar por adelantado, en el mismo contrato preliminar que será objeto de la futura cesión.

Los participantes de Invertir en Inmuebles reciben un modelo de contrato preliminar con esta importante cláusula ya incluida

*Consejo: usa siempre tus modelos de contrato, no los preparados por la otra parte.

En muchos casos, la operación de cesión del preliminar se lleva a cabo a través del nombramiento de un tercero en el contrato preliminar.

El nombramiento es un método que debe utilizarse con precaución. De hecho, no ha estado diseñado por el legislador para hacer cesiones de contratos preliminares, sino porque fue concebido sin ánimo de lucro (por ejemplo, el padre que nombra al hijo).

Cómo puedo ganar con la cesión del compromiso

La forma de ganar dinero con las cesiones del compromiso es a través de la adquisición de propiedades a precios más bajos de lo que se podría conseguir de otra manera.  

Para poder ganar, es necesario que los inmuebles reflejen ciertas características y sean revendibles a un precio mayor. 

En primer lugar, necesitas saber qué ofrece el mercado y poder realizar una valoración adecuada. Un primer paso es estudiar el mercado en el que pretendes operar, monitorear los anuncios de agencias inmobiliarias y las webs más famosas (por ejemplo, idealista.es).

En particular, midiendo el tiempo de permanencia de estos anuncios en el escaparate y valorando por qué motivo no se venden los inmuebles (por ejemplo, precio demasiado alto, inmueble por reformar, área de bajo valor, pocos servicios, etc.).

Aquí algunos elementos a considerar:

• Tipología del inmueble – Ubicación
• Contexto circunstante – Características del inmueble
• Presencia de accesorios – Factores externos al inmueble

Conviene alquilar con opción a compra

La opción de alquilar con opción a compra es una estrategia que se utiliza cuando se quiere comprar una propiedad pero no se dispone de los recursos para hacerlo de forma inmediata. En este caso, se establece un acuerdo con el propietario de la propiedad, donde se acuerda el alquiler de la propiedad por un tiempo determinado, con la opción de compra al final del periodo de alquiler.

La ventaja de esta estrategia es que permite al inquilino ahorrar para el pago inicial de la propiedad durante el periodo de alquiler. Además, se puede probar la propiedad antes de comprometerse a la compra definitiva.

En cuanto a las cesiones del compromiso, se pueden utilizar en situaciones en las que el comprador original no puede pagar el precio completo de la propiedad, pero aún así quiere asegurarse de tener la propiedad. Por lo tanto, la cesión del compromiso es una forma de comprar la propiedad sin tener que pagar todo el precio de una sola vez.

Es posible utilizar la liquidación junto con la cesión del compromiso

La respuesta es sí y, de hecho, lo recomiendo cuando sea posible.

De esta manera tendrás una doble ventaja:

• Elevados descuentos durante la fase de adquisición del inmueble
• Ventajas fiscales, legales y financieras en la cesión del contrato preliminar

Por lo general, aquellos que se especializan en las liquidaciones, encuentran al nuevo comprador promisorio a quien se ceder el preliminar, mientras que él todavía está negociando la adquisición de la propiedad y el saldo a liquidar con el acreedor.

Para hacer las liquidaciones se necesita ser un negociador flexible y excelente. Entonces, si estás pensando en dedicarte a las liquidaciones, considera la técnica de la cesión del compromiso.

En este artículo quería hablar de la parte técnica que comento en los cursos de inmuebles  obviamente, lo vemos más en detalle, especialmente con preguntas y respuestas – para mostrarte cómo una buena parte de las competencias requeridas para el inversor inmobiliario son de naturaleza legal.

Por lo tanto, será esencial contar en tu equipo con al menos un abogado especializado en inmuebles.

Pero espero que hayas entendido una cosa: que, con la información correcta, invertir en inmuebles se vuelve independiente de cuánto dinero tengas.